Cladire noua sau locuinta secundara: ce este mai bine sa cumperi?

Una dintre principalele întrebări care apare în cazul multor cumpărători de case se referă la alegerea dintre o clădire nouă și o "locuință secundară". Alegerea este foarte complicată, dacă prețurile ambelor tipuri de apartamente nu sunt deosebit de diferite. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, astfel încât trebuie să abordați achiziția de locuințe foarte responsabil. Acesta este un apartament, iar prețul unora dintre ele poate ajunge la sute de mii de dolari.

Clădire nouă sau "locuință secundară" - ce este mai bine?

Locuința primară este un apartament care nu a fost înregistrat anterior de nimeni. De fapt, ca o locuință inițială este de multe ori încercarea de a vinde apartamente care nu sunt chiar construite.

Trebuie să remarcăm că vânzarea de apartamente în case care sunt doar construite sau planificate pentru construcții este reglementată de Legea nr. 214-FZ. Această lege obligă dezvoltatorul să construiască o casă și să o pună în funcțiune, transferând participanților la program (cumpărătorilor) apartamentele (proiectele de construcție) fixate în contract.

După punerea în funcțiune a casei, o semnătură este pusă sub actele de acceptare și transfer al obiectului. În același timp, cumpărătorii vor trebui să înregistreze proprietatea apartamentului în clădirea nouă. După ce este primit certificat de înregistrare de stat, Starea locuinței se va schimba automat de la primar la secundar.

Ce este "secundar"?

Locuințarea secundară este un apartament care aparține unei persoane, adică este proprietatea unei persoane fizice sau juridice. Astfel, apartamentul poate fi privat, municipal sau de stat. Dar este încă o locuință secundară. Prin urmare, chiar și apartamentele noi care au fost construite cu șase luni sau un an în urmă sunt deja considerate locuințe secundare, deși, de fapt, ele sunt noi. Prin urmare, inițial este imposibil să spunem care este mai bine - o clădire nouă sau o "locuință secundară", deoarece ambele apartamente pot fi noi.

În ceea ce privește apartamentele municipale, oamenii pot locui acolo prin intermediul unui contract social de muncă. Ei nu au un certificat de înregistrare de stat, dar locuințele în care trăiesc sunt încă considerate secundare, deoarece încă au proprietarul - municipalitatea.

Criterii pentru compararea ambelor tipuri de apartamente

Nu puteți determina exact ceea ce este mai bine să cumpărați - "locuințe secundare" sau o clădire nouă, deoarece nu există avantaje evidente pentru locuințele primare față de cele secundare. Totul va depinde de situație și de condițiile. Dacă doriți să faceți alegerea potrivită și, în sfârșit, decideți ce este mai profitabil - "locuință secundară" sau o clădire nouă, atunci luați în considerare următoarele criterii:

1. Costul. Dacă vorbim despre „primar“, atunci există o regulă: costul pe metru pătrat de locuințe depinde de stadiul de construcție. În cel mai scurt timp, costul pe metru pătrat va fi scăzut, iar acesta este principalul plus al locuințelor primare. Prețul "locuințelor secundare" este întotdeauna mai mare, iar acest preț fix nu poate fi doborât.
2. Timpul. Când achiziționați o locuință secundară, puteți să o introduceți imediat după încheierea tranzacției. Dar cu "primar", astfel încât este imposibil. În cazul în care cumpărătorul face o înțelegere și cumpără o casă în faza de sapă, atunci va dura încă doi ani. Dacă faceți o înțelegere la etapa finalizării, prețul pe metru pătrat va fi mai mare, însă va dura doar trei până la patru luni.
3. Investiții. Atunci când achiziționează locuințe într-o clădire nouă, este oferită cumpărătorului pentru o finisare grosieră. Aceasta înseamnă că va trebui să investiți o mulțime de bani în reparații, achiziționarea de materiale de construcție, achiziționarea de mașini și mobilier. cumpărare apartament pe piața imobiliară secundară, de multe ori puteți găsi apartamente cu reparații. Și deși reparațiile sunt adesea ieftine sau vechi, un astfel de apartament este destul de viabil. Astfel, chestiunea investițiilor viitoare este relevantă în alegerea locuințelor.
4. Gama. Piața secundară a locuințelor este mult mai largă și există mai multe oferte. De obicei cele mai reușite apartamente din clădirile noi sunt cumpărate în stadiul de excavare. Până la sfârșitul clădirii de vânzare sunt opțiunile cele mai nefavorabile.
5. permis de ședere. Este imposibil să vă înregistrați într-o clădire nouă, deoarece pentru a obține un permis de ședere trebuie să aveți fie un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate, fie să aveți o rudă care este deja înregistrată în locuința municipală.
6. Venituri posibile. Este deja scris mai sus că prețul pe metru pătrat crește în proporție directă cu etapa de construcție. Prin urmare, atunci când se investește fonduri în etapa pit, proprietarul de locuințe viitoare poate face un profit de până la 30% pe an. Acesta este cazul dacă construcția va avea loc fără întârzieri. Costul locuințelor secundare nu poate fi garantat să crească, dar se modifică din cauza factorilor de piață. Cu toate acestea, puteți câștiga bani într-un apartament secundar, închiriat. Calculați astfel volumul profitului este dificil. Totul depinde de cost, de zona și de mulți alți factori.
7. Ipoteca. "Secundar" sau o clădire nouă poate fi luată într-o ipotecă. Cu toate acestea, în cazul creditării ipotecare un apartament într-o clădire nouă are multe dificultăți diferite. Băncile încearcă să nu dea împrumuturi pentru achiziționarea de apartamente care nu au fost încă finalizate, deoarece există riscul ca acestea să nu fie niciodată finalizate. Una sau mai multe bănci pot emite un astfel de împrumut maxim, iar condițiile pot fi dezavantajoase. De obicei, rata la locuința primară este cu 2-3% mai mare decât cea pentru locuința secundară.
8. Curățenie juridică. Dobândirea de locuințe noi, puteți fi 100% sigur că este pur și simplu în termeni legali. În ea nu trăia nimeni, iar cumpărătorul este noul proprietar. Apartamentele de pe piața secundară aveau proprietari, uneori mai multe. Și este adesea necunoscut ce fel de oameni au fost și ce au făcut în apartament.

În plus, clădirile noi au mereu sisteme de comunicații și inginerie proaspete. Pe piața secundară, comunicațiile pot fi uzate și trebuie înlocuite, deci în acest caz, acesta este un avantaj în favoarea unei clădiri noi. De asemenea, atunci când cumperi un "primar" este o șansă foarte mică ca un dependent de droguri sau un alcoolic să se afle în jur.

riscuri

Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă în stadiul de construcție, există riscul ca firma de construcții să cadă în faliment, iar construcția nu va fi finalizată. În acest caz, nu vă puteți retrage banii înapoi. Este nerealist să se prevadă acest lucru. Practica arată că destul de des companiile de construcții întârzie livrarea de locuințe, iar cumpărătorii cu acest lucru nu poate face nimic. Desigur, acest guvern încearcă să reducă acest risc examinând legile obligatorii asigurarea dezvoltatorilor de la faliment. Dar există încă un risc și chiar amenzile pentru întârziere nu împiedică dezvoltatorul să amâne termenele limită. Alegerea între o clădire nouă sau o "locuință secundară", trebuie să vă amintiți de aceste riscuri. Dar dacă dezvoltatorul este credibil și are autoritate, riscul de a achiziționa locuințe de la el este redus drastic.

Cu toate acestea, există și riscuri pe piața secundară a locuințelor. Acestea sunt asociate cu pregătirea unui contract de vânzare. Acest contract poate fi reziliat în instanță după ce cumpărătorul a plătit toți banii. Există, de asemenea, cazuri în care există terțe părți cu proprietate legală asupra bunurilor imobile. În acest caz contract de vânzare poate fi anulată din nou, iar tranzacția va fi declarată nevalidă. În acest caz, vă veți pierde banii și veți rămâne fără un apartament. Din fericire, toate aceste riscuri pot fi atinse cu ajutorul unui avocat competent, dar serviciile sale pot fi scumpe.

Proaspeții clădirii noi

Apartamentele din clădirile noi au astfel de avantaje:

1. Sunt fabricate din materiale moderne. Acest lucru înseamnă în mod indirect că acestea sunt mai durabile și mai sigure.
2. Ele sunt bine proiectate și aproape întotdeauna spațioase.
3. Structura este confortabilă și executată în conformitate cu standardele moderne.
4. Scările sunt curate și mari. Același lucru este valabil și pentru intrările.
5. Toate apartamentele au geamuri duble.
6. Contoarele pentru apă și gazele sunt peste tot.
7. Există ascensoare de lucru, în unele case există chiar și lifturi de marfă.
8. Există parcare sub pământ și în curte.

Prețul clădirii noi ca principal avantaj

Toate aceste avantaje sunt mici în comparație cu cel mai important avantaj - valoare. Cea mai mare popularitate a locuințelor primare oferă un preț. Dacă cumpărați un astfel de apartament în carieră, apartamentul din clădirea nouă poate costa cu 30% mai ieftin decât exact același apartament pe piața imobiliară secundară. Asta este, dacă un bun "secundar" bun costă 100 mii de ruble (prețul este luat de exemplu), atunci același "primar" va costa doar 70 mii. Adevărat, va trebui să aștepte aproximativ un an, sau chiar doi.

Zona de locuit și nivelul sporit de securitate

Un alt argument în favoarea "primar" - o zonă de living mare. Proiectele moderne oferă locuitorilor o zonă extinsă. De exemplu, cele mai populare case noi din Rusia (seria P-44T) prevăd o suprafață minimă pentru un apartament, egală cu 38 de pătrate. " Dar în vechea casă de case, zona unui apartament cu o cameră poate fi de 30-33 de metri pătrați. La momentul construirii acestei case vechi, aceasta era standardul.

Încă nu știm ce este mai bine - "locuință secundară" sau o clădire nouă? Apoi, iată un alt argument: clădirile noi satisfac noile cerințe de securitate, utilizează noi tehnologii și materiale. De asemenea, există o garanție pentru unele elemente: plafon, echipament de inginerie, pereți și ferestre. În cazul în care, în termen de cinci ani, locatarul se confruntă cu probleme care nu sunt legate de utilizarea necorespunzătoare a proprietății, el poate face apel la dezvoltator și cere să elimine ortografia și să plătească despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.

Curățenie juridică a locuințelor

Alegerea apartamentului pe care îl cumpărăm - o clădire nouă sau o "locuință secundară", trebuie să ne amintim de asemenea că locuința secundară poate avea un "trecut întunecat" în istorie. Cu toate acestea, clădirile noi sunt legal întotdeauna curate și nu vă puteți îngrijora de faptul că o rudă a vânzătorului va apărea cu drepturile la apartamentul dvs. Singurul risc este asociat cu eventualele pierderi de bani în construcția de locuințe în stadiul de excavare. Dar în cazul unor probleme cu dezvoltatorul legate de comportament rețelele de inginerie sau documentație, aceasta va întârzia pur și simplu livrarea obiectului. Probabilitatea ca dezvoltatorul să intre în faliment este mică. Cel mai probabil, el va fi, în general, asigurat împotriva falimentului. Cu toate acestea, există cazuri în care, în general, trist, indiferent de motiv, dezvoltatorul îngheață obiectul și apoi oamenii care au cumpărat un apartament într-o casă neterminată, nu le primi, și nu se pot întoarce banii înapoi.

Infrastructura și realizarea

De asemenea, atunci când cumperi un apartament într-o clădire nouă există o șansă de a ajunge într-o parte a orașului cu o infrastructură slab dezvoltată. De obicei, dezvoltatorul pune în funcțiune o clădire de apartamente, iar după câțiva ani există magazine, școli, grădinițe și alte obiecte din jur. Prin urmare, atunci când cumpărați o astfel de casă, este necesar să înțelegeți că la început va fi necesar să mergeți pentru alimente. Deși în cazul în care noua clădire este construită în centrul orașului, atunci costul apartamentului va fi foarte mare.

Un alt dezavantaj este lipsa îmbunătățirii. Apartamentul din noua casă este o cutie de beton chiar și fără utilități. Nu este nimic aici, deci va trebui să investești bani și eforturi în îmbunătățire.

Pro argumentele "secundare"

Alegerea între o clădire nouă sau o "locuință secundară" trebuie, de asemenea, să vă amintiți deficiențele și avantajele ultimului tip de locuință. Să începem cu pluses:

1. Posibilitatea de a intra imediat în apartamentul pe care tocmai l-ați cumpărat.
2. Într-un astfel de apartament vor fi comunicări de inginerie și unele reparații, care deja vă permit să trăiți aici.
3. Sortiment mare. Piața secundară a locuințelor este imensă și de multe ori puteți alege între opțiuni diferite. Și puteți găsi un apartament care este situat aproape de metrou și are o vedere excelentă de la fereastră.

Dezavantajele apartamentelor de pe piața imobiliară secundară

Desigur, toate aceste avantaje îi împing pe cumpărători să ia în considerare piața secundară a locuințelor. Dar, argumentând despre ce fel de apartament este mai bun - o clădire nouă sau o "locuință secundară", este necesar să subliniem minusurile:

1. Prețul ridicat pe metru pătrat.
2. O poveste lungă, în spatele căreia pot fi ascunse faptele neplăcute. Pentru a cumpăra cu adevărat o casă bună fără probleme juridice în viitor, va trebui să cheltuiți bani pentru un avocat profesionist care poate verifica istoria și "curățenia" apartamentului.
3. Pereții zidari pentru perioada de viață ar putea deveni slabi.
4. Ingineria comunicațiilor este veche și poate necesita în curând înlocuirea și poate chiar să funcționeze pentru încă un deceniu.

Nebulozitatea casei ca un posibil dezavantaj

Cu toate acestea, pereți și ingineria comunicațiilor poate fi într-o casă construită acum 20-25 de ani. În ciuda aspectului atractiv al casei, starea sa generală poate fi rea, deci atunci când cumpărați o casă, este de dorit să verificați sistemele de inginerie și puterea casei însăși. Pentru a face acest lucru, trebuie să cheltuiți bani pe evaluările experților specialiștilor. Uneori situația se poate dezvolta în așa fel încât înlocuirea comunicațiilor și efectuarea de lucrări pentru consolidarea construcției casei va trebui să cheltuiască jumătate din costul apartamentului. Prin urmare, merită să ne gândim cu atenție la ce fel de apartament este mai bine să cumpărați - o "locuință secundară" sau o clădire nouă. Argumentele pro și contra sunt acolo, și acolo. Este imposibil să generalizați ceea ce este cel mai bun. Este necesar să se compare apartamente specifice din casa veche și clădirea nouă.

Sunt recenziile importante?

Ultimul criteriu, care va ajuta la alegerea unei clădiri secundare sau noi, - recenzii ale rezidenților și cumpărătorilor! De exemplu, dacă o nouă casă este construită de un dezvoltator, asigurați-vă că ați citit recenzii despre aceasta. Cumpărătorii pot să răspundă negativ la aceasta, deoarece în trecut a scos procesul de construcție. Dacă dezvoltatorul este nou, atunci încrederea în el nu merită, dar în cazul reputației sale impecabile și al recenziilor sale bune, el poate fi de încredere.